אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב מתעניינים ברכישת נכס למגורים, היא השאלה איך להחליט מה יהיה התקציב לרכישת הנכס. כלומר, כמה עולה הדירה שאתם יכולים לרכוש עם ההון העצמי שיש לכם ובעזרת משכנתא. על-מנת שתוכלו לחשב זאת בעצמכם, עליכם לבדוק היטב מהו סך ההון העצמי שאתם יכולים לגייס למטרה זו.
קודם כל בררו מהו טווח המחירים של הדירה המתאימה לכם?
כלומר, לסכום את כל החסכונות הסגורים שיש לכם בבנק, לבדוק מתי נפתחות קרנות השתלמות, במידה ויש, לבדוק כמה כסף תוכלו לחסוך עד הרכישה וכמובן לברר עם קרובי משפחה או עם ההורים האם בכוונתם לסייע לכם ברכישת הדירה ולהבין היטב מה הסכום שהם מתכננים לתת לכם, בין אם מדובר בהלוואה שתחזירו ובין אם מדובר במענק חד פעמי שהם מתכננים לתת לכם כדי שתוכלו לרכוש דירה משלכם. הסכום אליו הגעתם הוא סך ההון העצמי שברשותכם. קחו בחשבון שסכום זה צריך להיות לפחות רבע ממחיר הדירה אותה אתם יכולים לקנות. כך, למשל, אם יש לכם הון עצמי של 300 אלף שקל, תוכלו לרכוש בו דירה ששוויה עד 1.2 מיליון שקל, בהנחה שזוהי רכישת דירתכם הראשונה. את היתרה החסרה, המהווה 75 אחוז משווי הנכס, היינו בסך של 900 אלף שקל תוכלו לנסות לקבל כמשכנתא. זהו הסכום המקסימאלי אותו תוכלו לבקש במקרה זה.
בדקו מהו סכום המשכנתא אותו תוכלו לגייס
לפי חברת מתן משכנתאות, כדי לקבל את המשכנתא המבוקשת, לאחר שאתם כבר יודעים מהו סך ההון העצמי שיש לכם ומהו מחיר הדירה שאתם מחפשים, עליכם לבדוק האם הכנסותיכם מספיקות לצורך קבלת אישור עקרני למשכנתא המבוקשת. עליכם להראות לבנק שהכנסותיכם החודשיות הן לפחות פי שלוש מגובה ההחזר החודשי של המשכנתא. הכנסה חודשית היא בדרך כלל המשכורת שלכם נטו בממוצע לשלושת החודשים האחרונים, אך יכולה להיות מחושבת לפי הכנסות לאחר מס במידה ואתם עצמאיים ויכולה להיות גם ממקורות נוספים כגון דמי שכירות שאתם מקבלים באופן קבוע מנכס אחר שברשותכם, קצבאות קבועות, תקבולי דמי מזונות ועוד. במידה ויש לכם הלוואה אחת או יותר, שתקופת ההחזר שנותרה עולה על שנה, יש להפחית מסך ההכנסות את ההחזר החודשי על ההלוואה. כך גם במידה ואתם משלמים דמי מזונות בכל חודש.
קבעו מה יהיה גובה ההחזר החודשי המקסימאלי שתשלמו על המשכנתא
גובה ההחזר החודשי, מעבר לכך שהוא עומד בנהלי הבנק לפי הכנסתכם, עליו להתאים בראש ובראשונה לכם ולהתנהלות שלכם.
תארו לעצמכם שאושרה לכם משכנתא עם החזר חודשי המהווה באמת כשליש מסך ההכנסות שלכם, כפי שמקובל בבנק, אך הדבר מקשה עליכם ופוגע לכם ברמת החיים לה הורגלתם. לא כך אמור להיות, אלא שלכל משק בית צרכים וסדרי עדיפויות משלו. לדוגמה, לזוג טרי שרק התחתן תהיינה העדפות שונות בנוגע להוצאות החודשיות ואשר למשפחה עם ילדים. אין זה רמז לכך שמשפחה עם ילדים תתקשה יותר עם החזר משכנתא גבוה יותר, אלא הכוונה היא שסכום ההחזר החודשי על משכנתא יכול להשתנות בהתאם להרבה גורמים. רק כאשר תהיו בטוחים שההחזר החודשי מתאים לכם, גשו לחפש את הדירה המתאימה לסכום המשכנתא שהחלטתם לקחת.
אל תמהרו להשתמש בכל ההון העצמי שלכם כל עוד אתם לא חייבים
בימים אלה, כאשר הריבית על משכנתאות היא נמוכה מאוד, כדאי יהיה להשאיר סכום כסף לחיסכון נוסף, ואולי אף ליעד סכום כסף לחיסכון עבור רכישת דירה נוספת בעתיד. קל וחומר, שכדאי יהיה להשאיר סכום כסף כלשהו להוצאות חד-פעמיות או לשימוש בימים טובים פחות.
לפני שתחתמו על חוזה הרכישה, דאגו להשיג אישור עקרוני על סכום המשכנתא המרבי שתצטרכו לקחת ובדקו אם ההחזר החודשי יכול להתאים לכם.