אחד התחומים המורכבים והסבוכים ביותר בעולם המשפט הוא תחום הנדל"ן מקרקעין. כמעט בכל עסקת נדל"ן כיום שקשורה למבני מגורים ו/או מבני מסחר, אנחנו לרוב לפחות שני עורכי דין, אחד מצד הרוכש ואחד מצד הקונה כאשר שניהם ידאגו לנסח ולכתוב את ההסכם בין הצדדים, עליו הם יחתמו לבסוף מרשיהם.
מרבית עורכי הדין בתחום הנדל"ן והמקרקעין עוסקים לא רק בחוזי מכר של דירות אלא גם בעסקאות נוספות כגון רכישת נכסים מקבלן, ליווי פרויקטים של נדל"ן, עסקאות קומבינציה, רישום נחלות וקרקעות, רכישת קרקעות חקלאיות, שכירויות, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועוד. במרבית המקרים כל עורך דין מקרקעין ו/או נדל"ן מלווה את הלקוח שלו בכל שלב ושלב בתהליך, כאשר לפעמים הליווי מתחיל עוד הרבה לפני שלב החתימה על ההסכם אלא כבר בשלב החיפוש.
חשיבותו של עו"ד מיומן בתחום
כשאנו חותמים על עסקת נדל"ן, לא מדובר ב"סתם" עוד עסקה שאם היא לא טובה אז אנחנו יכולים להחזיר את הנכס או שעלות ההפסד שלנו הוא כמה שקלים בודדים. מדובר לרוב על עסקה במאות אלפי שקלים, בה אנחנו משקיעים את כל מה שיש לנו מבחינה כספית ואם היא לא טובה, אנחנו עלולים "להיתקע" עם נכס בעייתי, במצב בעייתי אף יותר.
זה לא חייב להגיע לכדי מצב שאנחנו נקבל את הנכס ואז נגלה שיש בו בעיות, אלא הרבה לפני זה. אנחנו עלולים לגלות שמי שמכר לנו את הנכס הוא כלל לא בעל הזכויות עליו, שעל הנכס יש שעבודים, צווי הריסה, שעל הנכס יש משכנתאות שונות ועוד. עורך דין מקרקעין בוחן את כל הנקודות הנ"ל ומאפשר לנו בכך להגיע לקנייה כשיש בידינו את כל המידע הנדרש על הנכס ועל הזכויות של מי שמוכר אותו.
סוגיות משפטיות מרכזיות
להלן 4 סוגיות משפטיות מרכזיות חשובות לדוגמא, בהן מעורבים עו"ד בתחום בצורות שונות, זאת על מנת להמחיש לכם את חשיבותם וחשיבות העסקתם בחוזי מקרקעין שונים:
- אחריות הקבלן על הדירה – הרבה פעמים קבלנים מתירים את האחריות בידי הקונה. כלומר מבחינתם הם לא אחראים אם יתגלו נזקים מסוימים בדירה. אך אין זה נכון. ברגע שיש נזק מסוים בדירה, לפחות בשנה-שנתיים הראשונות, על הקבלן לתקן אותו מכספו.
- חריגות בנייה – נכון בעיקר בכל הקשור לעסקאות של בתים פרטיים. אז יש לוודא שאין חריגות בנייה, כלומר בנייה ללא היתר בשטח, אחרת אתם עלולים לשלם על כך את המחיר.
- חוזה שכירות – בדרך כלל המשכירים נוהגים לערוך הסכם שכירות אצל עורך דין. אין זה הכרחי, אך חשוב מאוד לבחון מי השוכר על מנת לוודא שהוא יכול לעמוד בתנאי התשלום על הנכס. אחרת אתם עלולים לגלות שעליכם לרוץ אחריו בשביל לקבל את כספי השכירות שלכם על הנכס.
- קרקע חקלאית – בשנים האחרונות מוצעות לא מעט קרקעות חקלאיות למכירה. עורך דין מקרקעין, בין היתר, בודק מה הזכויות של בעל הקרקע עליה. האם הוא הבעלים או רק המחכיר.